FAQS
Sie haben Fragen rund um den Immobilienkauf, den Ablauf oder unsere Dienstleistungen? In unseren häufig gestellten Fragen (FAQs) finden Sie die wichtigsten Informationen kompakt und verständlich zusammengefasst. Ob erste Orientierung oder Detailwissen – hier erhalten Sie schnelle Antworten und wertvolle Tipps.
Häufig gestellte
Fragen
Was sollte man vorab bedenken?
- Wie hoch ist mein Budget für den Kauf einer Immobilie?
Klären Sie im Vorfeld, welches Budget Ihnen zur Verfügung steht. Prüfen Sie nötigenfalls Ihre Finanzierung vorab. Dieses Wissen macht Sie in jeder Verhandlung flexibel und spart Ihnen und allen Beteiligten viel Zeit. - Beantragen Sie schon im Vorfeld die spanische Ausländer Steueridentifikationsnummer.
Die sog. N.I.E. ist für alle rechtsgültigen Verträge unabdingbar und von der Beantragung bis zum Erhalt kann viel Zeit vergehen. - In welcher Region möchte ich kaufen?Stellen Sie vorzeitig fest, welche Region Ihren Bedürfnissen entspricht. Bestenfalls kennen Sie die Regionen Ihrer Wahl bereits und wissen u.a. auch um die Infrastruktur.
- Kontaktieren Sie einen, auf den Balearen registrierten und anerkannten Immobilienmakler, der in jeder Hinsicht “Ihre Sprache spricht”. ‚
Ein Immobilienmarkler kennt sich auf dem regionalen Immobilienmarkt aus und wird finden, was Sie suchen. Sie haben einen kompetenten Partner an Ihrer Seite, welcher Sie durch den gesamten Kaufprozess begleitet und Ihnen bestenfalls auch anschliessend – als Immobilienbesitzer auf den Balearen- hilfreich zur Seite steht.
Wie gestaltet sich der Kaufprozes?
- Auswahl der Immobilie.
Besichtigungen und Auswahl Ihrer Traumimmobilie. Spätestens jetzt die Beantragung der Steueridentifikationsnummer (N.I.E. Nummer) beim nächstgelegenen spanischen Konsulat. - Reservierungsvertrag und Privatschriftlicher Vorvertrag (Contrato de Arras oder Contrato de opcion de compra).
Dieser Vertrag sichert beide Parteien ab, in der Regel werden 10 % des Kaufpreises als Anzahlung fällig; bei Rücktritt des Käufers verfällt die Anzahlung, bei Rücktritt des Verkäufers wird Ihnen der Betrag doppelt zurückerstattet. - Finanzierungsbestätigung.
Die Bank prüft alle Unterlagen und gewährt die Hypothek. - Notartermin und Kaufabschluss.
Escritura de compraventa: Offizieller Kaufvertrag beim Notar. Zahlung des Restbetrags und Übergabe der Schlüssel. - Grundbucheintrag und Nebenkosten.
Eintragung ins Eigentumsregister / Grundbuch (Registro de la Propiedad).
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Die Kaufnebenkosten einer Immobilie auf Mallorca können insgesamt zwischen 10% und 15% des Kaufpreises betragen.
Hier sind die wichtigsten Kosten, die mit dem Immobilienkauf auf den Balearen anfallen:
- Notargebühren:
Diese Gebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags liegen in der Regel zwischen 0,5% und 1% des Kaufpreises. - Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP):
Die Grunderwerbsteuer wird auf Mallorca auf den tatsächlichen Kaufpreis der Immobilie erhoben. Die Berechnung erfolgt in der Regel nach einem gestaffelten Steuersatz, der je nach Kaufpreis zwischen 7% und 11% variiert.
Für den Teil des Kaufpreises bis zu einem bestimmten Betrag (z. B. 400.000 Euro) kann ein niedrigerer Steuersatz gelten.
Für den Teil des Kaufpreises, der über diesen Betrag hinausgeht, wird ein höherer Steuersatz angewendet.
Die ITP muss in der Regel innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem Kauf bezahlt werden, oft innerhalb von 30 Tagen. - Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI):
Diese jährliche Steuer wird auf den Wert der Immobilie erhoben und variiert je nach Gemeinde.
Der Steuersatz richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie. - Anwaltskosten:
Wenn Sie einen Anwalt beauftragen, sollten Sie mit zusätzlichen Kosten von etwa 1% bis 2% des Kaufpreises rechnen.
Sehr gerne sprechen wir Ihnen unsere Empfehlungen aus. - Registrierungsgebühren:
Die Kosten für die Eintragung der Immobilie im Grundbuch liegen meist bei etwa 0,1% bis 0,5% des Kaufpreises.
Diese Aufgabe erledigt i.d.R. die Gestoria des Notarbüros. - Sonstige Gebühren:
Dazu können Kosten für die Erstellung von Übersetzungen , Vollmachten oder andere Dienstleistungen gehören.
Wie und wo kann ich eine spanische NIE Nummer beantragen?
N.I.E. Nummer bedeutet Número de Identidad de Extranjero.
Diese Ausländer-Steueridentifikationsnummer ist bei dem nächstgelegenem spanischen Konsulat Ihres Wohnsitzes zu beantragen und ist u.a. für die Zahlung von Steuern erforderlich. Ohne N.I.E Nummer können Sie keine Immobilie erwerben, keine Versorgerverträge abschliessen etc.
Gibt es Einschränkungen für Ausländer beim Kauf von Immobilien?
Nein, es gibt grundsätzlich keine speziellen Einschränkungen für Ausländer aus der europäischen Union beim Kauf von Immobilien in Spanien, einschließlich Mallorca. Ausländische Käufer müssen lediglich eine sogenannte NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) bei dem spanischen Konsulat beantragen, die für alle rechtlichen und steuerlichen Angelegenheiten erforderlich ist.
Ist eine Finanzierung in Spanien möglich?
Die Finanzierung einer Immobilie in Spanien, einschließlich Mallorca, ist auch für Ausländer möglich.
Hier sind die wichtigsten Punkte:
- Spanische Hypotheken:
Viele spanische Banken bieten Hypotheken für ausländische Käufer an, meist bis zu 60–70 % des Immobilienwertes. - Laufzeiten und Zinsen:
Üblich sind Laufzeiten bis zu 25 Jahre. Die Zinssätze können variabel oder fest sein. - Erforderliche Unterlagen:
- NIE-Nummer (Ausländeridentifikationsnummer)
- Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen)
- Kontoauszüge
- Nachweis über Eigenkapital (mindestens 30–40 % des Kaufpreises)
Welche Immobilienarten sind auf den Balearen verfügbar?
Es gibt eine Vielzahl an Immobilienarten, die den unterschiedlichsten Bedürfnissen gerecht werden:
- Fincas: Traditionelle Landhäuser, oft mit großen Grundstücken und ländlichem Charme.
- Villen: Luxuriöse Anwesen, häufig mit Meerblick, Pool und modernem Design, vor allem in Küstenregionen beliebt.
- Apartments: Von kleinen Studios bis hin zu großzügigen Penthäusern – besonders in Palma und anderen Städten.
- Stadthäuser: Charmante, oft historische Häuser in den Dörfern und Städten Mallorcas.
- Neubauprojekte: Moderne Wohnungen und Häuser, die nach neuesten Standards gebaut werden.
- Anlageobjekte: Immobilien zur Ferienvermietung oder als langfristige Investition.
Welche Aufgabe hat der Notar beim Immobilienkauf auf Mallorca?
Der Notar spielt eine zentrale Rolle beim Immobilienkauf auf Mallorca und hat mehrere wichtige Aufgaben:
- Beurkundung des Kaufvertrags: Der Notar erstellt und beurkundet den Kaufvertrag, was bedeutet, dass er sicherstellt, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und der Vertrag rechtsgültig ist.
- Prüfung der Eigentumsverhältnisse: Der Notar überprüft die Eigentumsverhältnisse der Immobilie im Grundbuch, um sicherzustellen, dass der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer ist und dass keine Belastungen oder Hypotheken auf der Immobilie liegen.
- Beratung der Parteien: Der Notar informiert beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten im Rahmen des Kaufvertrags und stellt sicher, dass alle Bedingungen klar und verständlich sind.
- Sicherstellung der Zahlung: Der Notar sorgt dafür, dass die Zahlung des Kaufpreises ordnungsgemäß abgewickelt wird, oft durch die Einrichtung eines Treuhandkontos.
- Eintragung im Grundbuch: Nach der Beurkundung des Kaufvertrags kümmert sich die Gestoria des Notariats um die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, was den rechtlichen Eigentumserwerb dokumentiert.
- Erstellung von Urkunden: Der Notar erstellt die notwendigen Urkunden und Dokumente, die für den Kauf und die spätere Eintragung im Grundbuch erforderlich sind.
Die Rolle des Notars ist entscheidend, um einen reibungslosen und rechtlich abgesicherten Kaufprozess zu gewährleisten.
Was ist die Cédula de Habitabilidad?
Die spanische Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) ist ein offizielles Dokument, das bestätigt, dass eine Immobilie die Mindestanforderungen erfüllt, um bewohnbar zu sein. Sie muss auf den Balearen alle 10 Jahre erneuert werden.
Was ist das Energiezertifikat und wozu dient es?
Das Energiezertifikat (Certificado de Eficiencia Energética) ist ein offizielles Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes bewertet. Es ist auf Mallorca und in ganz Spanien gesetzlich vorgeschrieben für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie.
Kann ich meine Immobilie zur Ferienvermietung anbieten?
Wenn die Immobilie bereits über eine bestehende, Ferienvermietungslizenz verfügt und im Register mit einer Identifikationsnummer für Kurzeitvermietung eingetragen ist, (Ferienvermieter und Kurzzeitvermieter auf Mallorca müssen sich seit dem 02.Januar 2025 in ein spanienweites, einheitliches Register eintragen lassen), können Sie Ihre Immobilie unter Beachtung der regionalen Steuervorschriften zur Ferienvermietung anbieten.
Neue Ferienvermietungslizenzen werden seit 2022 nicht mehr ausgestellt. Aktuell intensivieren die Behörden in den Kampf gegen illegale Ferienvermietungen. Zwischen Juni und November 2024 wurden über 2.500 Kontrollen durchgeführt, was zu 245 Bußgeldverfahren mit Strafen von insgesamt über 4,4 Millionen Euro führte. Für Eigentümer von Einfamilienhäusern mit bestehenden Lizenzen bleibt die Situation vorerst unverändert.
Wie stabil ist der Immobilienmarkt auf Mallorca?
Der Immobilienmarkt auf Mallorca hat in den letzten 20 Jahren eine bemerkenswerte Entwicklung durchlaufen. Nach der Finanzkrise 2008, erholte sich der Markt ab 2012 kontinuierlich. Seitdem verzeichnen insbesondere hochwertige Immobilien in begehrten Lagen signifikante Preissteigerungen. Im Januar 2024 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ferienimmobilien auf der Insel bei etwa 5.800 Euro, was einem Anstieg von 1,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Luxussegment verzeichnete sogar eine Preissteigerung von 13 % im Jahr 2023. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot, insbesondere bei Luxusobjekten, was zu einer Verknappung führt. Experten prognostizieren, dass dieser Aufwärtstrend auch in den kommenden Jahren anhalten wird.
Regionale Unterschiede prägen den Markt: Der Südwesten Mallorcas bleibt die teuerste Region, gefolgt von Palma de Mallorca. Seit 2015 sind die Immobilienpreise inselweit um durchschnittlich 55 % gestiegen, in Palma City sogar um 78 %. Diese Entwicklung unterstreicht die Attraktivität Mallorcas als Investitionsstandort und die nachhaltige Wertstabilität des Immobilienmarktes.
Einflussfaktoren wie die hohe Nachfrage internationaler Käufer, begrenzte Verfügbarkeit von Bauflächen und eine restriktivere Gesetzgebung tragen zur weiteren Preissteigerung bei. Trotz globaler Herausforderungen zeigt sich der mallorquinische Immobilienmarkt robust und bietet sowohl für Investoren als auch für Eigennutzer attraktive Perspektiven.
(Quelle EQS-News.com)
Hochwassergefährdung auf Mallorca?
Auf Mallorca gibt es mehrere Gebiete, die als „inundable“ oder hochwassergefährdet gelten. Diese Zonen sind in offiziellen Karten verzeichnet, die regelmäßig aktualisiert werden. Einige der als hochwassergefährdet eingestuften Bereiche umfassen:
- Palma: Hier gibt es mehrere gefährdete Zonen, darunter die Hänge von Na Burguesa, die Torrents de Bàrbara und Gros sowie das Gebiet Prat de Sant Jordi. Diese Bereiche umfassen Stadtteile wie Son Castelló, Son Malferit, das Krankenhaus Son Llàtzer, es Rafal, es Vivero, sa Indioteria, es Molinar, sa Gruta und Ciutat Jardí.
- Marratxí: Der Torrent de Coanegra ist hier ein bekanntes Beispiel für ein hochwassergefährdetes Gebiet.
- Campos: Dieses Gebiet weist zahlreiche Parzellen auf, die in hochwassergefährdeten Zonen liegen.
- Santa Ponça und Peguera: Diese touristischen Gebiete sind ebenfalls als hochwassergefährdet bekannt.
Welche Steuern muss ich als Immobilienbesitzer und Nichtresident auf Mallorca abführen?
Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Jährlich an die Gemeinde zu zahlen:
Höhe: 0,4 % bis 1,1 % des Katasterwerts
Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
Formular 210 → Vierteljährlich oder jährlich bei der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria) einreichen
Ohne Vermietung: 19 % (EU-Bürger) bzw. 24 % (Nicht-EU-Bürger) auf einen fiktiven Mietertrag (~1,1 % des Katasterwerts)
Mit Vermietung: 19 % (EU) bzw. 24 % (Nicht-EU) auf die Mieteinnahmen (abzüglich Kosten für EU-Bürger).
Welche Steuern zahlt ein Nichtresident auf Mallorca beim Kauf einer Bestandsimmobilie?
Grunderwerbsteuer (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
8–11 % (gestaffelt nach Kaufpreis)
Welche Steuern zahlt ein Nichtresident auf Mallorca beim Kauf einer Neubauimmobilie?
Anstelle der ITP zahlt man die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10% auf den Kaufpreis
und
die Stempelsteuer (AJD) in Höhe von 1,5% auf den Kaufpreis
Was ist die AJD?
Actos Jurídicos Documentados kurz AJD ist eine Steuer auf notarielle Urkunden, Dokumente und amtliche Verträge in Spanien.
Kauf von Neubau-Immobilien
Hypothekenaufnahme (für die Eintragung ins Grundbuch)
Wie hoch ist die AJD?
Auf den Balearen beträgt die Stempelsteuer 1,5 % des Kaufpreises einer Neubau-Immobilie.
Bei Hypotheken richtet sich die Steuer nach der Höhe des eingetragenen Betrags.
Wie führe ich die Steuern ab?
Online über die Agencia Tributaria (www.agenciatributaria.es)
Per Banküberweisung oder Einzugsermächtigung
über eine Gestoría oder einen Steuerberater auf Mallorca.
Was ist eine Gestoria?
Eine Gestoría ist ein spanisches Verwaltungsbüro, das sich um bürokratische und steuerliche Angelegenheiten für Privatpersonen und Unternehmen kümmert.
Brauche ich einen Steuerberater in Spanien?
Diese Frage hängt von der individuellen Situation ab.
Eine Gestoria oder ein Steuerberater kann sehr hilfreich sein, um die jährlich wiederkehrenden steuerlichen Pflichten im Zusammenhang mit der erworbenen Immobilie fristgerecht zu erfüllen.
Ebenso kann ein Informationsgespräch vor dem Immobilienkauf Klarheit darüber verschaffen, welche regionalen Steuergesetze sich bei Kauf, Erbschaft oder Schenkung und welche persönlichen Konsequenzen sich hieraus für Sie ergeben.
Gerne sind wir Ihnen bei der Suche nach einem Steuerberater oder einer Gestoria behilflich.
Nehmen Sie jetzt Kontakt auf.
Gern würden wir Sie kennenlernen – und freuen uns auf Ihren Anruf.